Obras em Condomínio: Quando precisa de autorização e qual o quórum legal

A palavra "obra" tem origem no latim "opera", que significa "trabalho, esforço" ou "ação. No Direito Civil, refere-se ao conjunto de atividades e estruturas físicas relacionadas à construção, reforma ou demolição de edifícios e infraestruturas. Isso inclui desde pequenas reformas até grandes projetos que, no caso dos condomínios, pode envolver, reforma de fachadas, construção de novos pavimentos, aumento de área comum, dentre outros espaços.

As obras também estão relacionadas às manutenções a serem realizadas nas áreas comuns, a fim de que possa manter em perfeito estado de conservação e uso, valorizando o condomínio e o patrimônio do morador, neste caso, o Síndico deve executá-las, não havendo necessidade de autorização da Assembleia Geral Condominial, exceto se envolver valores bem elevados.

Quando se trata de obras de manutenções, mas de obras que aumentam ou facilitam o uso das coisas (as chamadas obras ou benfeitorias “úteis”) ou aquelas que embelezam (as chamadas obras ou benfeitorias “voluptuárias”) ou aquelas obras que alteram, modificam ou acrescentam as coisas de uso comum, há necessidade de autorização da Assembleia Geral Condominial e com quórum legal específico.

Das Espécies de Obras e Benfeitorias

Inicialmente, é importante que tenhamos em mente que a estrutura dos condomínios está cada vez mais diversificada. De piscinas a clínicas de estéticas, restaurantes, espaços de coworking, cinemas, academias. Projetos cada vez mais sofisticados em que o próprio ambiente por si já é embelezamento. Desta forma, cada condomínio possui necessidades

diferentes de manutenção, obras que, certamente, variam entre os condomínios a depender da sua estrutura.

O art. 96 do Código Civil de 2002 foi transcrito do art. 63 do Código de 1916, mantendo a classificação das benfeitorias (que também podem por analogia serem consideradas obras), em voluptuárias, úteis ou necessárias. Tendo no § 1º, o conceito de voluptuárias, como as de mero deleite ou recreio e até de embelezamento, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; no § 2º como sendo úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem; e no § 3º as necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, sendo estas, inclusive, obrigação legal do Síndico, nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil Brasileiro.

Dos Quóruns Legais

O CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO (Lei 10.406, 2022), em seus artigos,1.341 estabelece que o quórum para aprovação das obras voluptuárias depende de dois terços dos condôminos de todo o condomínio; e, se úteis, de voto da maioria, de todos os condôminos do Condomínio. Já o art. 1.342, também do Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2020), estabelece que a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Sendo as benfeitorias/obras necessárias obrigação legal do Síndico, não há necessidade de autorização da Assembleia Condominial. Entretanto, se estas reformas atingirem valores vultuosos, necessário que seja submetida à deliberação em Assembleia, cujo quórum será por maioria simples dos presentes adimplentes na Assembleia.

O quórum é, portanto, uma formalidade que deve ser observada e cumprida, sob pena de nulidade da assembleia e suspensão das deliberações.

Destacamos que para contagem dos votos deve ser considerado apenas as unidades adimplentes, haja vista que se o inadimplente não tem direito ao voto, sua inadimplência não poderá prejudicar o condomínio também neste mister.

Por fim, havendo conflito entre a Convenção e o Código Civil no que dispuser quanto ao quórum, deverá ser aplicado o disposto previsto no Código Civil, pelo Princípio da Hierarquia das Normas, posto que a Lei (Código Civil) é hierarquicamente superior à Convenção.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial

Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos.