A lei 10.406/02 (Código Civil) estabelece no art. 1.336 que são deveres dos condôminos, dentre outros, o pagamento das despesas do condomínio. Neste mesmo diploma legal, no
parágrafo único, tem-se como penalidades a serem aplicadas aos que descumprem referido dever, os inadimplentes, aplicação dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Insculpida no inciso I, do Art. 1.335, do Código Civil, tem-se como outra punição ao inadimplente a proibição de votar, ser votado e de participar das assembleias. Em casos de execução da dívida, o proprietário poderá, inclusive, ter seu nome protestado, negativado, sofrer bloqueios judiciais e, como medida mais extrema, a perda do próprio imóvel. Não se pode olvidar, portanto, que o legislador estabeleceu normas taxativas em face do inadimplente, ou seja, as punições as quais está sujeito. Diante da norma cogente, verifica-se que não se encontram neste rol a suspensão do fornecimento e o corte da água e do gás. E as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.
Não se pode impor sanções que não estejam previstas na norma legal com o fim de obter do inadimplente o recebimento do débito, ainda que haja previsão na Convenção. O que é contrário à Lei é sem efeito, regra aplicável também à convenção se assim dispuser. Mas, e se a Convenção dispuser sobre a possibilidade da suspensão do fornecimento da água e do gás ao inadimplente? O síndico poderia suspender? O condomínio estaria respaldado legalmente? Esta decisão não está pacificada nos Tribunais, nem mesmo entre os doutrinadores. Alguns entendem que sim, outros que seria inadmissível.
A maioria dos Tribunais têm decidido que os condomínios possuem meios legais de realizar a cobrança das quotas condominiais inadimplidas, não podendo o condômino inadimplente ser penalizado com o corte do fornecimento de água, corrente da qual nos filiamos.
Importante destacar que o corte de água não pode ser feito através da administração do condomínio, pois a Lei 8.987/95 é objetiva acerca da legitimidade para tal ato. Diante da natureza do bem jurídico, de essencialidade absoluta, entende-se que, a despeito da aprovação em assembleia, esta medida é privativa do Poder Público (através das concessionárias), pois há determinadas condições, inclusive há entendimento que prevalece no C. STJ acerca da possibilidade de corte apenas por dívida atual, sendo que a Lei Civil impõe sanção de ordem pecuniária ao inadimplente (art. 1336. CC), não sendo possível restringir direito fundamental.
Portanto, não cabe ao condomínio realizar o corte no fornecimento da água, independente se há ou não medidor individualizado. E se assim o proceder, cuida de ato ilegal e a depender, gerará dever de ressarcimento em desfavor do condomínio, haja vista que cortar itens essenciais para a sobrevivência viola o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana que está expresso no artigo 1.º, inciso III, da Constituição Federal.
*Claudia Maria Scalzer
Advogada OAB/ES 7.385
Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES
Professora Universitária
Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial
Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos
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