O condomínio pode proibir locação via plataforma AirBNB?

AirBNB é uma plataforma online que permite que pessoas aluguem suas casas, apartamentos e outros tipos de acomodações para viajantes em todo o mundo. Fundada em 2008, vem se popularizando cada vez mais em condomínios residenciais, o que pode gerar insegurança se não devidamente acompanhados e regulamentados, haja vista o grande número de usuários. Desta forma, é importante que os síndicos e os moradores conheçam as leis que regulam a atividade do AirBNB para poderem tomar as ações necessárias para garantir a segurança de condomínios que possuem unidades locadas por meio desta plataforma ou proibir este tipo de locação atípica, via Convenção.

O Condomínio pode proibir

a locação de acordo com as decisões do STJ ?

É importante reconhecer que esta novel atividade econômica tem uma expressiva repercussão social, estando inserida na emergente economia de compartilhamento. Neste contexto, não devem ser feitas previsões alarmistas sobre proibições que, legalmente, ainda não existem. Os precedentes julgados pelo STJ no REsp 1.819;07 e REsp. 1.884.483, não foram unânimes e, portanto, não são vinculantes e valem apenas para as situações ali decididas. Embora possam orientar juízes e tribunais na tomada de decisões em casos futuros, as decisões não são suficientes para afirmar que houve a formação de uma jurisprudência no sentido de proibir de maneira geral a locação de imóveis via Airbnb em condomínios residenciais. 

Destacamos que nos julgamentos dos Recursos supracitados não havia uma proibição expressa na convenção do condomínio contra a locação por curto espaço de tempo via plataformas digitais. A decisão foi tomada apenas levando em conta a finalidade residencial do condomínio e a natureza da atividade exercida. E noutro caso, analisou-se um cenário em que a proibição de locações por períodos inferiores a 90 dias estava expressamente prevista na convenção do condomínio. Aqui, a discussão girou em torno da legalidade dessa restrição e seu alinhamento com a função social da propriedade e a destinação residencial do condomínio.

Isto posto, cada caso possui suas especificidades e deve ser analisado individualmente, considerando as regras da convenção de cada condomínio, o contexto em que a "locação" ocorre e as peculiaridades da situação. Apenas nas hipóteses de proibição expressa na convenção do condomínio é que estaremos diante de um quadro maior de certeza quanto à vedação. Lado outro, não se pode esquecer que há previsão legal a respeito da Locação por temporada em condomínios residências, cuja lei estabelece apenas um prazo máximo de 90 (noventa) dias, havendo lacuna para prazo mínimo, assemelhando-se, pois, à locação atípica do Airbnb.

Diante disso, entendemos que, por enquanto, os condomínios somente poderiam proibir as locações do tipo AirBNB  mediante a votação em assembleia com proibição expressa na Convenção, com quórum mínimo de 2/3 dos moradores que altere a Convenção do Condomínio, e na mesma oportunidade disciplinar o período mínimo da Locação Por Temporada. Neste caso, o síndico deve se atentar às medidas de segurança e se responsabilizar por elaborar normas para a prática em conjunto com os moradores. E estas normas, sugerimos inserir no Regimento Interno.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial

Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos