Proibição do uso da área de lazer pelo inadimplente

Vários são os fatores que contribuem para que uma gestão condominial possa promover ações que visem a uma maior valorização do Condomínio. Dentre as mais significativas, está a realização de obras de manutenção, conservação e até embelezamento das áreas comuns. Para isso, o equilíbrio das contas é imprescindível e, como o condomínio não possui fins lucrativos, tendo por única receita as cotas condominiais mensais, uma inadimplência alta se torna a maior preocupação para a administração.

Direitos restritos e sanções legais impostas aos Inadimplentes

A lei 10.406/02 (Código Civil) estabelece no art. 1.336 que são deveres dos condôminos, dentre outros, o pagamento das despesas do condomínio. Neste mesmo diploma legal, no paragrafo único, tem-se como penalidades a serem aplicadas aos que descumprem referido dever, os inadimplentes, aplicação dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Insculpida no inciso I, do Art. 1.335, do Código Civil, tem-se como outra punição ao inadimplente a proibição de votar, ser votado e de participar das assembleias. Em casos de execução da dívida, o proprietário poderá, inclusive, ter seu nome protestado, negativado, sofrer bloqueios judiciais e, como medida mais extrema, a perda do próprio imóvel. Não se pode olvidar, portanto, que o legislador estabeleceu normas taxativas em face do inadimplente, ou seja, as punições as quais está sujeito. Diante da norma cogente, verifica-se que não se encontram neste rol a proibição do uso da área de lazer. E as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.

Uso das áreas comuns: direito de todo proprietário

Ao instituir o Condomínio, o legislador determinou como característica uma mistura da propriedade individual junto com a propriedade coletiva (áreas comuns), acabando por se transformar numa unidade indissolúvel. É clara a garantia legal que além de usufruir e gozar da sua unidade autônoma, o proprietário tem de usar e gozar das partes comuns, com as ressalvas legais.

Portanto, não se pode impor sanções que não estejam previstas na norma legal, dentre as quais a proibição do uso das áreas de lazer, com o fim de obter do inadimplente o recebimento do débito, ainda que haja previsão na Convenção. O que é contrário à Lei é sem efeito, regra aplicável também à convenção se assim dispuser.

O uso da área de lazer pode sofrer limitações em casos de condomínio misto (composto por parte comercial e residencial), pode sofrer limitações se adotado critérios de reserva para festas coletivas do condomínio, mas não pode sofrer limitações em caso de inadimplência de débitos condominiais, podendo ocasionar condenação em dano moral. Em recente julgado do STJ (Superior Tribunal de Justiça), o entendimento adotado foi o de que o condômino que estiver em atraso com as mensalidades condominiais não poderá ser impedido de usar as áreas comuns, pois que o Código Civil já estabeleceu as punições e os meios legais específicos e rígidos para o recebimento destes créditos, excluindo-se qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Especialista em Direito Condominial

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial