Condomínio pode restringir os horários das visitas dos corretores de imóveis?

Entendemos que viola o direito de propriedade o Condomínio que proíbe o ingresso de corretor mesmo autorizado pelo proprietário. Eventual limitação constante de Norma Convencional que restrinja o acesso do corretor e interessado em dias e horários pré-determinados, fere o Princípio da Livre Disposição da Coisa, em nítida afronta ao inciso I, do art. 1.335 do Código Civil, que assim preceitua eu, dentre os direitos do condômino, está o de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

Por isso, não é permitido à Norma Convencional subordinar e restringir o direito do proprietário de dispor livremente de seu imóvel através da restrição de acesso a unidade autônoma de pessoas devidamente autorizadas.

Se o corretor não pode levar um interessado a conhecer o imóvel que está à venda sob sua responsabilidade, segundo instruções recebidas, tem o proprietário tolhido o seu direito de livre disposição da coisa, já que a atividade da corretagem visa obter o encontro de vontades entre aquele que quer comprar e aquele que quer vender, quando só então se perfaz a transação imobiliária.

Não se nega aqui que tais atividades por sua própria natureza podem produzir ruídos e barulhos incômodos que resultam em perturbação da tranquilidade e sossego dos condôminos, as quais devem ser limitadas a dias e horários pré-determinados, em nome da harmonia e da boa convivência social, evitando-se com isso conflitos desnecessários em prejuízo a coletividade dos moradores.

No entanto, a atividade de corretagem mostra-se distinta.

O ingresso do corretor acompanhado do interessado, devidamente identificado e autorizado pelo proprietário, visa apenas e tão somente a demonstração da unidade autônoma e das áreas comuns com vistas a realização de uma transação imobiliária, sem que isso represente transtornos ao sossego, saúde e segurança dos moradores.

Notadamente, restrições a visitas em horários e dias pré-determinados, como de segunda à sexta, das 8h00 às 18h00, com vedação aos dias de sábado, domingos e feriados atingem diretamente a atividade profissional corretor de imóveis, pois é justamente fora desses horários e em finais de semana, que a maioria das pessoas interessadas em adquirir ou locar um imóvel tem disponibilidade para realizar visitas.

A obstrução a atividade profissional do corretor impedindo-o de ingresso no Condomínio, ou mesmo, impondo-lhe a obrigatoriedade de observar dias e horários determinados em Convenções Condominiais e Regimentos Internos, mesmo que devidamente autorizados pelos proprietários, gera grande prejuízo a atividade imobiliária e, por via colateral, ao proprietário da unidade habitacional que pretende aliena-la ou aluga-la.

Daí afirmar, com segurança, que tais disposições se mostram ilegais e abusivas, pois violam, repitase, o exercício do direito de propriedade do condômino em livremente dispor de sua unidade autônoma, a medida em que se vê impedido e, consequentemente, proibido pelo Condomínio de apresentar seu imóvel a eventuais interessados por meio de corretor ou empresa imobiliária que contratou.

Realmente não se discute a liberdade dos condôminos em estabelecerem regras que visem a segurança de entrada no Condomínio, implementando medidas de controle de acesso, como a exigência de autorização escrita e identificação profissional do corretor, nem mesmo quando ao acesso vigiado do corretor e interessado, com determinação para que permaneçam juntos enquanto estiverem na área comum, impedindo-os de terem acesso às áreas restritas.

De direito, a Norma Convencional não pode ser colocada em posição superior a própria a Lei, em face do Princípio da Supremacia da Ordem Pública sobre as deliberações privadas. É dever do condômino utilizar sua unidade de modo não prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos moradores, ou aos bons costumes, mas não há como impedi-lo de dispor de sua propriedade.

Bem por isso, que o Poder Judiciário tem anulado dispositivos constantes de Convenções e Regulamentos Internos que venham a violar a legislação civil com o fim de assegurar o direito de propriedade e seu pleno exercício quando não causa prejuízo a terceiros.

Com efeito, se o porteiro ou zelador vier a retardar, dificultar ou impedir a entrada de corretor devidamente autorizado pelo proprietário e regularmente identificado, poderá o Condomínio ser responsabilizado civilmente pelo corretor por perdas e danos se vier a ser demonstrado que se perdeu um negócio pelo fato do corretor ter sido impedido de ingressar e demonstrar a unidade autônoma a um potencial comprador.

Para tanto, deverá solicitar ao proprietário registrar o impedimento de acesso no Livro de Ocorrências do Condomínio, na presença de testemunhas, para ciência do síndico, com vista a futura produção de provas, caso o pretendente venha adquirir ou locar outra unidade no mesmo edifício ou similar, resguardando assim seu direito, sem prejuízo de outras providências que possa adotar.

Neste contexto, o Condomínio deverá adotar regras claras e objetivas para o ingresso de corretores e interessados no imóvel anunciado, mediante a identificação das partes e apresentação pelo corretor de autorização do proprietário. Atendidas essas exigências, não é permitido ao Condomínio impedir o ingresso, sob pena do responder por eventual reparação de perdas e danos.

Perfilhamos, pois, do entendimento de que a atividade do corretor de imóveis não está sujeita ao horário comercial usual e não se compara aos demais prestadores de serviço, haja vista que o serviço dele é justamente a venda do imóvel.

Porém, perfilho do entendimento de que excepcionalidades podem ser admitidas, especialmente se a origem advir de caso fortuito ou de força maior, como as ocorridas, por exemplo, no caso da PANDEMIA causada pela COVID-19 em que, enquanto durava a classificação de RISCO ALTO para os municípios, a fim de evitar circulação de terceiros estranhos ao condomínio e evitar aglomeração e, ao mesmo tempo, ter assegurado o direito de propriedade, a permissão da entrada do corretor estaria condicionada desde que adotadas as cautelas (uso de máscara, identificação, autorização etc) em horário comercial, de acordo com o aprovado no RI do condomínio.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Especialista em Direito Condominial

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial