Penalidades aplicadas ao Devedor Contumaz: Das Sansões Financeiras à possibilidade de expulsão do condomínio

Por não possuir fins lucrativos, o condomínio conta com a contribuição dos condôminos para o pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias, sendo este um dos principais deveres dos condôminos, conforme previsto no art. 1336, inciso I, da Lei Federal 10.406/02 (Código Civil), que assim preconiza, são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. As penalidades legais para o inadimplente são, a princípio, juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês, multa de até dois por cento sobre o débito, correção monetária, honorários advocatícios.

Entretanto, há vários tipos de devedores. Há aqueles que eventualmente deixam de pagar uma ou outra taxa. Mas, há aqueles que, de forma arbitrária e de forma reiterada, deixam de contribuir com o pagamento das despesas condominiais de forma habitual, acumulando várias parcelas e, ao mesmo tempo, em redes sociais divulga viagens, estilo de vida incompatível com o débito condominial, possui bens móveis, ou, porque os juros são menores do que os do cartão de crédito, por exemplo, ou de demais financiamentos, optam por deixar de pagar os débitos condominiais, priorizando os demais débitos. E estes são os que oneram financeiramente o condomínio. Mas não se trata de algumas parcelas, mas aqueles que possuem débitos longos. Neste caso, como não é permitido ao condomínio proibir o uso das áreas comuns, a comunidade condominial acaba, muitas vezes, sentindo-se injustiçada.

Mas, então, o que cabe ao Condomínio fazer? Este tipo de inadimplente pode ser expulso?

A Lei Federal 10.406/02 (Código Civil), estabelece, em seu art. 1.337, que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Nesta situação, deve se designar uma assembleia especifica para a aplicação dessa multa, com o quórum de ¾ da totalidade dos condôminos, e aplicar até 5 vezes o valor da taxa do condomínio. E se mesmo assim, o devedor contumaz permanecer nesta condição? Poderá ser considerado antissocial e ser expulso?

Permanecendo na condição de devedor contumaz, nova assembleia deverá ser convocada a fim de deliberar sobre aplicação de multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. E se mesmo assim, o devedor continuar mantendo seu comportamento reiterado, acaba por comprometer ainda mais a gestão financeira do condomínio e onerando a comunidade condominial e, portanto, caracterizando-se como antissocial àquela comunidade, justificando sua expulsão, via ação judicial, nos termos do Enunciado 508, do Conselho Nacional de Justiça e na forma da lei, haja vista seu comportamento reiterado em não honrar com suas contribuições perante a massa condominial, sacrificando aos demais.

Reiteramos que os procedimentos insculpidos nos artigos 1.336 e 1.337 e seus parágrafos, da lei 10.406/02 devem ser seguidos, a fim de que não seja suscitada nulidade.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial

Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos