Coworking e Home Office podem ser praticados em condomínios exclusivamente residenciais

A Lei nº 14.405, de 2022, publicada no Diário Oficial da União em 13 de julho de 2022, modificou o dispositivo 1.351 do Código Civil, e reduziu o quórum de unanimidade para a aprovação da alteração de uso de unidades em condomínios edilícios para o quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos adimplentes. Assim, os condomínios que hoje são exclusivamente residenciais poderão ter parte ou totalidade das unidades autônomas convertidas para uso comercial, por exemplo. Mas, este quórum de 2/3 sempre foi exigido para a alteração da destinação de área comum. E é nesse contexto, que se apresenta como possível o

Coworking.

Coworking e Home office geram mudança de destinação do condomínio?

Conforme o magistério de Vidari, sob o ponto de vista jurídico, comércio é o complexo de atos de intromissão/troca entre produtor e o consumidor, que, habitualmente, com fins de lucros, realizam, promovem, ou facilitam a circulação habitual dos produtos da natureza e da indústria, para tornar mais fácil e pronta a oferta. Sob este conceito, a prática do home office não se caracterizaria comércio, portanto, permitido no condomínio.

Home office não significa necessariamente “trabalho em casa”. Muito embora seja esta a tradução literal do termo, no Brasil ele define de forma genérica o trabalho que é realizado, como empreendedor, autônomo ou como contratado de uma empresa, em espaço alternativo ao escritório da empresa. Este espaço pode ou não ser realizado em casa. Sendo realizado na unidade condominial, estaria em desacordo com a Convenção? E sendo no condomínio, mas em espaços comuns, dependeria de aprovação da Assembleia? Se, por um lado, deve ser observada a Convenção, por outro, há necessidade de complementar a renda diante de uma eventual pandemia, como ocorreu no caso do COVID-19. Atividades comerciais que não interfiram na saúde, no sossego, na segurança e no aspecto financeiro para os moradores passaram a ser admitidas em condomínios residenciais. Mas, houve também inovações, eis que mais e mais pessoas, sejam físicas ou jurídicas, observaram a possibilidade de diminuir custos, aumentar a renda, com a facilitação das condições de trabalho, eliminando, muitas vezes, o deslocamento (tempo e dinheiro). Surgiu não somente a figura do home office, mas também a do coworking.

Aprovação da Assembleia para a prática comercial em condomínios residenciais

O coworking é um espaço de trabalho compartilhado com diversas pessoas, dentre os quais profissionais independentes na busca de um espaço próprio para o exercício de suas atividades. Além disso, é uma excelente oportunidade de se relacionar com diferentes profissionais e de estabelecer o networking, ou seja, uma excelente rede de contatos, contribuindo não apenas para o aspecto profissional como no pessoal, na saúde, na vida social.

Atualmente, muito condomínios modernos já contemplam coworkings. Mas, e os que não contemplam? Como tornar possível? As Assembleias condominiais resolvem esta questão, mediante aprovação de alteração de área comum para espaço de Coworking, com quórum qualificado de 2/3 dos condôminos totais adimplentes. Para o Home Office, não há necessidade de deliberação em assembleia, se realizado na unidade, mas o local não pode ser divulgado em plataformas digitais e cartões para recebimento de terceiros estranhos ao condomínio, pois pode impactar na rotina e segurança do condomínio, exceto se houver assembleia que delibere a alteração de uso de unidades em condomínios edilícios, nos termos do Art. 1.351 do Código Civil, quando então a unidade antes residencial, passará a ser comercial.

Uma vez aprovado, é muito importante que a Assembleia também delibere os regramentos para o uso desses espaços, acessos (ou não) de estranhos para reuniões, controle rigoroso do acesso a estranhos, horários, reservas (com pagamento ou não de taxa), tempo de uso, entrega das chaves, número máximo de pessoas para uso do espaço, demarcação do espaço, dentre outros, a fim de que possa haver harmonia e organização.

Fato é que a procura pela instalação do coworking nos condomínios tem crescido cada vez mais. É uma realidade e uma opção de atividade comercial cada vez mais utilizada e que aproxima fisicamente as pessoas do mesmo local, possibilita a oferta e compartilhamento de prestação de serviços, além de fortalecer o convívio social.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Especialista em Direito Condominial

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial