Interpretação e alcance das decisões do STJ sobre "locação" via Airbnb em condomínios residenciais

No REsp 1.819.075, julgado pela Quarta Turma do STJ, não havia uma proibição expressa na convenção do condomínio contra a locação por curto espaço de tempo via plataformas digitais. A decisão foi tomada apenas levando em conta a finalidade residencial do condomínio e a natureza da atividade exercida. O caso envolvia várias peculiaridades que levaram os ministros a entender que a negociação tinha finalidade comercial. No entanto, isso não implica que toda locação via Airbnb seja automaticamente categorizada atividade dessa natureza. Já no REsp n. 1.884.483, a Terceira Turma do STJ analisou um cenário em que a proibição de locações por períodos inferiores a 90 dias estava expressamente prevista na convenção do condomínio. Aqui, a discussão girou em torno da legalidade dessa restrição e seu alinhamento com a função social da propriedade e a destinação residencial do condomínio.

Em ambos os julgamentos, os ministros enfatizaram um ponto crucial: não é a forma de disponibilização do imóvel ao público (por plataformas digitais ou não) que define a natureza jurídica da atividade. O que importa são as características e peculiaridades da "locação" e se ela respeita ou não as regras estabelecidas pela convenção condominial e pela legislação pertinente.

Assim, com base nos precedentes estabelecidos pelo STJ, é possível concluir que:

• Natureza Comercial e Condomínios Residenciais: Se evidenciado que a “locação”, intermediada por plataformas como o Airbnb ou até por meios tradicionais (jornais, panfletos, corretores de imóveis etc.), possui características comerciais, ela é vedada em condomínios residenciais.

• Plataformas Digitais e a Natureza da Atividade: O uso de plataformas digitais como Airbnb, por si só, não define atividade como comercial. É possível disponibilizar imóveis via plataformas digitais, para estadia por curta duração, sem que isso configure atividade comercial. O que determina a natureza comercial são as características operacionais especificas do caso.

• Restrições de Convenção Condominial: As convenções de condomínios residenciais podem impor restrições a locações de curta duração.

Podemos, então, afirmar que o STJ proibiu o Airbnb em condomínios residenciais? Entendemos, por enquanto, que não!

É importante reconhecer que esta novel atividade econômica tem uma expressiva repercussão social, estando inserida na emergente economia de compartilhamento. Neste contexto, não devem ser feitas previsões alarmistas sobre proibições que efetivamente não existem.

As locações via plataformas como Airbnb representam um importante faceta da economia moderna, facilitando o acesso a acomodações e oferecendo oportunidades econômicas para muitos proprietários.

Os precedentes citados, referentes aos casos específicos julgados pelo STJ, não foram unânimes, não são vinculantes e valem apenas para as situações ali decididas. Embora possam orientar juízes e tribunais na tomada de decisões em casos futuros, as decisões não são suficientes para afirmar que houve a formação de uma jurisprudência no sentido de proibir de maneira geral a locação de imóveis via Airbnb em condomínios residenciais.

Cada caso possui suas especificidades e deve ser analisado individualmente, considerando as regras da convenção de cada condomínio, o contexto em que a "locação" ocorre e as peculiaridades da situação. Por isso, entendemos que apenas nas hipóteses de proibição expressa na convenção do condomínio é que estaremos diante de um quadro maior de certeza quanto à vedação. O mesmo se diz sobre as locações de curta temporada que, se não houver determinação a expressa na Convenção da quantidade mínima de dias, poderá se assemelhar ao “Airbnb”. Por isso, a segurança jurídica maior para os condomínios, está na alteração da Convenção, cujas regras deverão ser explícitas sobre a proibição via Airbnb e prazo mínimo das locações por temporada. Considerações sobre máximo de pessoas, entrega de documentações e demais procedimentos pode ser disciplinada em regimento interno, cuja alteração, basta o quórum de aprovação de maioria simples dos presentes, enquanto a Convenção, necessita do quórum de aprovação de 2/3 de todos os adimplentes do condomínio.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial

Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos